Inhoud


Planning Inspectielijst

Techniek

De meest ideale situatie die zich kan voordoen, is dat de aannemer die de gehele renovatie gaat uitvoeren, ook de proef(model)woning renoveert. Nog beter is het dat de opzichter die het werk gaat begeleiden ook de modelwoning begeleidt.
De modelwoning is in meerdere opzichten belangrijk. Ten eerste natuurlijk voor de bewoners, om het resultaat van de renovatie met eigen ogen te kunnen waarnemen. Het kan invloed hebben op hun besluit wel of niet mee te doen met de renovatie. Maar net zo belangrijk is het feit dat hier op microniveau de gehele renovatie wordt uitgevoerd en de basis wordt gelegd van de uitwerkingsfase door het bouwteam en de werkvoorbereidingsfase van de aannemer. De opdrachtgever van de renovatie, de verhuurder, moet er tijdens de aanpak van de modelwoning dan ook bovenop zitten. De bouwkundige opzichter is bij uitstek de persoon die dat namens de verhuurder kan begeleiden. Verder dient er gekeken worden of de renovatie een lege woning betreft of een bewoonde woning, waarbij de laatste variant er anders tegen de modelwoning moet worden aangekeken.

1. Aanvaarding lege woning, de eerste activiteit
De woning is verlaten door de bewoner om als modelwoning te worden gerenoveerd. De meterstanden zijn al genoteerd door de verhuurder bij de laatste inspectie en tevens het moment dat de bewoner de sleutels heeft overhandigd aan de verhuurder. Hierna zal de verhuurder de woning overdragen aan de aannemer.
De aannemer kan nu kritisch beoordelen of de status van leeg achterlaten voor hem acceptabel is om te aanvaarden. Mogelijk dat er nadere afspraken moeten worden gemaakt, omtrent het “leeg” opleveren van een woning door de verhuurder.
Enige voorbeelden:

Kortom er komen nogal wat vragen op je af. Deze vragen kunnen natuurlijk al in een eerder stadium zijn onderkend en besproken, maar tijdens de aanvaarding van de modelwoning moeten de antwoorden helder zijn. Ook moeten er afspraken worden gemaakt over het fotografisch vastleggen van die zaken die kunnen blijven omdat ze een renovatie niet in de weg zitten. Een vorm van expertise dus.

Aanvaarding van bewoonde woning: de eerste activiteit:
De woning wordt niet verlaten door de bewoner. De aannemer neemt de woning op zoals deze door de bewoner en verhuurder wordt aangeboden. Het is dan zaak om de woning op te nemen om latere claims van beschadigingen aan goederen van bewoners en van de verhuurder te voorkomen. Het gaat dan vooral om woningen waar gevelkozijnen, badkamers, toiletten en of keukens worden vervangen.

2. Asbestsanering
Als de eerste activiteit tijdens de uitvoering inderdaad een asbestsanering is, dan is dit het juiste moment om destructief onderzoek te doen. Feitelijk is de aannemer de aangewezen partij om destructief te werk te gaan, in aanwezigheid van het onderzoeksbureau dat de eerste asbestinventarisatie heeft uitgevoerd. Het beste is om alle sloopwerkzaamheden te verrichten, zodat alle situaties waar eventueel asbest aanwezig is, bloot komen te liggen. Dit moet echter in overleg geschieden. Worden er opnieuw verdachte materialen aan getroffen, dan worden deze onderzocht door het onderzoeksbureau. Als blijkt dat er meer asbest wordt aangetroffen dan waar men op had gerekend, dan wordt de opdracht aan de saneerder herzien. Pas daarna kan de asbestsaneerder aan het werk. De sanering wordt afgesloten met een beoordeling en vrijgave door het gecertificeerd laboratorium en de woning komt dan eindelijk ter beschikking van de aannemer voor de uiteindelijke renovatie.

3. Nutsvoorzieningen
Als de gehele meterkast wordt vernieuwd, dan zullen de meters moeten worden verwijderd door de nutsbedrijven. Er moet worden afgesproken wie dat coördineert. Er lijkt iets voor te zeggen dat de aannemer dit coördineert. Hij heeft daarmee de planning in eigen hand en legt al gelijk zijn contacten met de nutsbedrijven.
Als de meterkast gehandhaafd blijft, dan dienen de installateurs voorzieningen te treffen om veilig werken in de woning mogelijk te maken.
Bij een oude centrale watervoorziening, hetgeen nogal eens voorkomt bij oudere woningen, moet mogelijk een nieuwe afsluiter per woning worden geplaatst; hiertoe moet dan eenmalig de hoofdafsluiter worden afgesloten. Indien de bestaande riolering hergebruikt wordt , moet de bestaande riolering worden afgedicht om te voorkomen dat er rioolgassen vrijkomen? Wordt de bestaande HWA gehandhaafd en opnieuw gebruikt? Onderzoek dan de kwaliteit van deze leidingen. Dit geldt ook voor de aansluiting met de nutsvoorzieningen.

4. Sloopwerkzaamheden
Het sloopwerk kan nu aanvangen. De volgorde van het slopen, evenals het gescheiden afvoeren van sloopmateriaal kan in kaart worden gebracht. Het slopen dient ook met beleid te geschieden. Het verwijderen van gevelkozijnen houdt niet in dat ook het gevelmetselwerk moet worden beschadigd. Het slopen van een dak vraagt bijzondere voorbereiding. Voorkomen moet worden dat een woning onnodig lang aan weer en wind wordt blootgesteld. De nieuwe dakbedekking of dakconstructie moet dus klaar staan voordat met het slopen van het oude dak wordt begonnen.
Indien de oude constructie gehandhaafd blijft, dan kan een inspectie op houtrot plaatsvinden. Bij twijfel kan de constructeur worden geraadpleegd of de constructie nog voldoende sterk en stabiel is voor het nieuwe dak.
Dat geldt ook voor een beoordeling van de rest van het casco, inclusief de fundering. Als plafonds e.d. zijn verwijderd krijgt men pas een goed beeld van de woning.
Ook binnenwanden krijgen een kritische inspectie. Is het mogelijk om wandtegels te verwijderen zonder de wanden te vernielen? Onderzoek wat er nog meer moet worden gesloopt voor bijvoorbeeld het aanbrengen van nieuwe nutsvoorzieningen en laat ook de benodigde sparingen meenemen in deze fase.

5. Fundering
Indien mogelijk moet in deze fase (sloopfase) de fundering worden geïnspecteerd. Het geeft een beeld van wat men mag verwachten van de rest van de woningen. Laat de constructeur er ook naar kijken. Zeker als er sprake is van een gewichtstoename na de renovatie is het van belang om zekerheid te krijgen over de fundering. Bij de aanwezigheid van houten palen is wellicht diepgaand onderzoek noodzakelijk voor zover nog niet is uitgevoerd. Wat is de grondwaterstand, geven peilbuizen voldoende informatie? Is de kruipruimte nog voldoende geventileerd, is schimmel of houtrot aanwezig, kortom een grondige inspectie is nodig.

6. Casco
Als er veel gesloopt gaat worden, dan is het raadzaam om de constructeur uit te nodigen voor een beoordeling van het casco. Eventuele scheurvorming in de gevel moet worden beoordeeld.
Ook de architect wordt uitgenodigd voor een werkbezoek. Hij zal ondermeer onderzoeken of de details zoals die door hem getekend zijn, uitvoerbaar zijn. Daarbij houdt hij rekening met de eis van geluidwerendheid tussen de woningen onderling en binnen het huis zelf. Houd rekening met het plaatsen van tijdelijke windverbanden tijdens en na de sloop.
Hoe is de opbouw van de wanden? Zijn ze stevig genoeg om nieuwe leidingen in te fraizen? Staan ze nog te lood om eventuele nieuwe binnendeurkozijnen op te nemen zonder dat de deuren uit zichzelf dichtvallen? Zijn ze vlak genoeg voor een nieuw behang of moeten ze toch van een nieuwe blauwpleisterlaag worden voorzien?

7. Installaties
Een logische eerste bewerking nadat het sloopwerk gereed is, is het aanbrengen van een nieuwe riolering en eventueel de aanleg van nieuwe hoofdleidingen van gas, water en elektra, bijvoorbeeld in nieuw te bouwen schachten. Bespreek de wijze van beugelen en de mogelijkheden tot expansie van de standleiding.

8. Balkons
Indien er balkons worden aangebracht, bijvoorbeeld bij de achtergevel, dan vraagt de bevestiging aan de gevel en de fundering aandacht. Gebruikelijk is een stalen draagconstructie met hardhouten delen van FSC- hout. Houd een aantal delen als reserve achter, in de praktijk zullen er een aantal delen gaan kromtrekken en die moeten dan worden vervangen. Denk aan een reinigingsvoorschrift om alg aangroei op houten delen te verwijderen of breng een coating aan. Houd rekening met een maximaal hoogteverschil van 20 mm ten opzicht van de dorpel van het toegangskozijn.

9. Binnenwanden
Er worden in de renovatie vaak lichte scheidingswanden toegepast, zoals metalstudwanden. Bespreek met de aannemer(s) het toepassen van sluitbrieven. Het kan verstandig zijn om werktekeningen te produceren waarop alle partijen hun voorzieningen kunnen aangeven, zoals achterhout ten behoeve van sanitair of keukenkasten. Besteed aandacht aan het afdichten van sparingen, zowel horizontaal als verticaal. Besteed ook aandacht aan die details die zijn ontworpen als een geluidwerend detail.

10. Gevelkozijnen
Voor aandachtspunten met betrekking tot de gevelkozijnen wordt verwezen naar het Controleplan 30.00 Kozijnen, ramen en deuren; evenals het Controleplan 30.80 Hang- en sluitwerk.

11. Gevelisolatie
Voor aandachtspunten met betrekking tot gevelisolatie verwijzen wij naar Controleplan 40.50 Buitengevelisolatie systemen.



Planning Inspectielijst