Inhoud


Inleiding Financiën

Ontwerp

Reeds in de ontwerpfase zijn de maten een uitgangspunt. Hoeveel m² oppervlak is er gewenst, wat zijn de mogelijkheden van het terrein, welke stedenbouwkundige beperkingen gelden er voor het ontwerp, enz.
In deze fase zijn vooral de begrippen als 'gebruiksoppervlak', verblijfsoppervlakte, verblijfsgebied en gebruiksfunctie van belang. Deze begrippen uit het bouwbesluit zijn gestandaardiseerd in de NEN 2580, en deze Norm is van toepassing verklaard in het Bouwbesluit.

1. VO/DO fase
In deze fases wordt een schets, een PvE (programma van eisen) omgezet in een tekeningen, tegenwoordig wordt vooral digitaal gedaan. Aangezien in deze fase veel overleg is tussen architect, constructeur en adviseur van de technische installaties, zullen deze partijen vooraf afspraken moeten maken over de digitale uitwisseling van gegevens en het beheersbaar maken van deze gegevens op een centrale plek door een zogenoemde BIM manager. Op dit moment moet men zeker afspraken maken over de wijze van maatvoering van de diverse elementen.

2. Omgevingsvergunningstekeningen
Deze set tekeningen kan een geheel eigen versie zijn, maar het kan ook voorkomen dat de set al de status van bestektekeningen heeft.
In ieder geval dienen de hoofdmaatvoering, de peilmaten ten opzichte van NAP, en de stramienen te zijn aangegeven. Ook op de principe detailleringen dienen de hoofdmaten te zijn aangegeven.

3. Bestek en bestektekeningen
In het bestek dient op ondubbelzinnige wijze te zijn vastgelegd welke maattoleranties men acceptabel vindt. Men dient zich hierbij te realiseren dat een verwijzing naar een referentiebestek, normen of producten niet altijd de gewenste maatvoering en de daarbij opgeven toleranties tot gevolg hebben.
Bijvoorbeeld: De STABU-standaard geeft veelal een aantal mogelijkheden weer in tabelvorm waaruit een keuze dient te worden gemaakt. Om een verantwoorde keus te maken uit de juiste tabel is kennis van zaken nodig. Niet zelden wordt achteraf geconstateerd dat de strengste eis in de tabel nog wel erg veel tolerantie toestaat en dat het wenselijk was geweest om in het bestek de toleranties te beperken.
Hier geldt dan ook om in bestek en op tekeningen de juiste afmetingen en maten van toegepaste materialen en producten vast te leggen.

4. Meetcertificaat
Vooral interessant voor ontwikkelaars en beleggers is het feit dat bruto- en netto oppervlak, gebruiksoppervlak en verhuurbaar oppervlak op een gecertificeerde wijze kan worden vastgelegd. Zo is vooraf, en zeker achteraf, geen discussie over de hoeveelheden. Met name bij de vaststelling van de huurpenningen zijn deze gegevens eigenlijk onmisbaar. Voor de bepaling van de oppervlakte wordt dan de NEN 2580 gebruikt. Verder wordt bij de omgevingsvergunning alleen over het gebruiksoppervlak gepraat.

5. Maatvoering
De contractstukken (bestek en bestektekeningen) dienen te zijn voorzien van de belangrijkste maatvoering, zowel in horizontale als in verticale zin, zowel bouwkundig, constructief als installatietechnisch. Dat betekent dat de architect, de constructeur en de installatieadviseur de basisgegevens op hun tekeningen moeten aangeven.
In onze optiek kan het niet zo zijn dat de installatie adviseur met een enkel lijntje op tekening aangeeft dat ergens een ventilatiekanaal moet lopen, zonder daarbij een indicatie van afmetingen te vermelden. De exacte afmetingen zullen volgen uit de engineering van de installateurs en kunnen nog enigszins afwijken van de opgegeven basis. Deze stelligheid komt voort uit het feit dat men in de uitvoeringsfase regelmatig wordt geconfronteerd met installaties die niet passen, bijvoorbeeld boven een verlaagd plafond of in schachten.

6. Vrije indeelbaarheid
Een begrip dat consequenties heeft in de ontwerpfase. Als wordt gekozen voor bijvoorbeeld een vrije indeelbaarheid om de 1,80 meter, dan mogen op die maatlijnen geen installatiedelen zitten die een eventueel drukschot boven het verlaagde plafond onmogelijk maken.



Inleiding Financiën