1. Bodemsanering
Indien er sprake is van grootschalige bodemsanering, dan zal dit vrijwel altijd werk voor specialisten zijn. Dit valt buiten het kader van dit Controleplan. Voor de opdrachtgever is belangrijk dat helder is wanneer de bodemsanering gereed is en op welke manier dit tussen partijen wordt vastgelegd. Denk bijvoorbeeld aan de garantie voor het geval achteraf blijkt dat er nog meer gesaneerd dient te worden.
Hierbij wordt aangetekend dat het sloopproces van gebouwen vooraf gaat aan het mogelijk saneren van de bodem onder het gesloopte gebouw. Als dit het geval is dan zou het wenselijk zijn om vooraf grond onderzoek (milieu) te doen naar de bodemkwaliteit rond het gebouw. Dit om stagnatie na sloop te voorkomen.
2. Bouwrijp maken
Deze fase kan als één geheel worden aangepakt met zo nodige onderverdelingen voor rooiwerkzaamheden, sloopwerkzaamheden, bodemsanering en archeologisch onderzoek..
De projectorganisatie dient hierop te worden afgestemd inclusief adviseurs, directievoering en het daarbij behorende toezicht. Doel is hierbij om een ’ontwerp’ bestaande uit het bestek, de tekeningen en de benodigde onderzoeksrapporten te completeren tot een set contractstukken op basis waarvan een aanbesteding kan plaatsvinden. Na een aanbesteding kan het werk worden uitgevoerd en opgeleverd. De oplevering geschiedt aan de opdrachtgever, die inmiddels met de bouwfase zo ver is (moet zijn) gevorderd dat het terrein direct kan worden overgedragen aan de bouwkundige aannemer.
3. Funderingen
Tot het bouwrijp maken kan ook worden gerekend het ontgraven van de funderingen van de gebouwen. Er dient voldoende grond aanwezig te blijven voor het aanvullen van de funderingen nadat deze gereed zijn. Dit kan worden uitgevoerd door dezelfde civiele aannemer (bouwrijpfase). Houd ook rekening met uitkomende grond bij funderen met boorpalen. Het is verstandig opnieuw een beroep te doen op de kadastrale dienst van de gemeente of het kadaster. Zij kunnen de rooilijnen en het peil ten opzicht van NAP aangeven.
4. Nutsvoorzieningen
In het PvE is aangegeven in welke fase de diverse nutsvoorzieningen aanwezig moeten zijn. De riolering is als civiel onderdeel zeer belangrijk in de bouwfase. Het doel moet zijn dat de hoofdstructuur van de nutsleidingen in de bouwrijpfase wordt aangebracht. Het gaat hier om riolering (inclusief de uitleggers), water, elektra, gas en stadsverwarming. Denk hierbij aan een voldoende draagkrachtige opbouw boven deze leidingen. Bouwverkeer moet er ongehinderd kunnen rijden. Een revisie van alle kabels en leidingen is essentieel. De verbinding van woning/gebouw (de huisaansluitingen) kan tijdens de bouwfase worden gerealiseerd. Ook de databekabeling en de openbare verlichting kunnen later worden aangebracht.
5. Bouwwegen
De materialisering van bouwwegen behoort in een vroegtijdig stadium te worden vastgesteld. De keuze kan al in het PvE-stadium worden aangegeven. Soms kiest men ervoor om de definitieve bestratingsmaterialen aan te kopen en deze omgekeerd aan te brengen. Bij het woonrijp maken wordt de bouwweg dus omgedraaid en weer als nieuw aangebracht. Beschadigde materialen worden bijgeleverd of er wordt zoveel meer bouwweg aangebracht om te voorzien in herstel van beschadigde materialen.
Asfalt heeft het voordeel dat het snel kan worden aangebracht en in de woonrijpfase snel verwijderd kan worden (als het niet teerhoudend is). Hierbij hoef je geen licht beschadigd bestratingsmateriaal te hergebruiken. In alle gevallen moet helder worden vastgelegd welke partij verantwoordelijk is voor het onderhoud van de bouwwegen, ook als deze bijvoorbeeld van puinverharding wordt uitgevoerd.
6. Bemonstering
Het is voor de voortgang van het proces belangrijk dat de bemonstering van alle relevante onderdelen wordt aangeleverd en dat hierover tijdig een beslissing wordt genomen. Dit geldt voor bestratingsmaterialen, maar ook voor straatmeubilair. Tijdens de bouwrijpfase is dit nog niet relevant, maar in de bouwfase dient het gehele bemonsteringsproces te worden afgehandeld, voordat de woonrijpfase start.
In vele gevallen wordt in de civiele techniek een bepaald product voorgeschreven. De controle van afleverbonnen en van kwaliteitscertificaten is dan ook van belang. Denk hieraan ook bij geleverde grond en (bomen)zand. De gebundelde certificaten geven bij de overdracht van het werk naar de beheerder een goed overzicht van het gemaakte werk en de geleverde bouwstoffen.
7. Bouwfase
De bouwfase zelf komt hier niet aan de orde. Voor wat betreft dit controleplan zijn de nutsaansluitingen van belang evenals het grondwerk/bestratingswerk dat bij de gebouwen behoort. Er is iets voor te zeggen om dit deel van het werk onder te brengen bij het woonrijp maken, mits de coördinatie van deze werkzaamheden wordt ondergebracht bij de bouwkundige aannemer.
Dit geldt ook voor de nutsvoorzieningen (de aansluitingen vanaf het hoofdtracé), deze dienen door de bouwkundige aannemer te worden gecoördineerd. Deze is dan in staat om zelf te bepalen op welk moment de nutsaansluitingen en bestrating aangebracht dienen te zijn. Hij zal hiervoor in contact moeten treden met de Nutspartijen, vanuit het bestek is meestal geregeld dat de aannemer de coördinatie zal voeren. Voorwaarde is dat de aannemer van de woonrijpfase, wel opdracht heeft van de opdrachtgever.
8. Woonrijp maken
Anders dan bij het bouwrijp maken, is hier geen sprake van het opleveren van een terrein aan de aannemer van de woonrijpfase maken. Zoals uit het bovenstaande kan worden afgeleid, begint deze aannemer met haar werkzaamheden in de uitvoeringsfase van de bouwkundige aannemer.
De bouwkundige aannemer kan, indien wenselijk en mogelijk, de civiele aannemer inschakelen voor het opschonen van het bouwterrein. Hierbij is de routing van essentieel belang. Een woning kan worden opgeleverd als de nutsvoorzieningen aanwezig zijn. De bestrating op eigen grond moet aanwezig zijn en de verhuiswagen moet bij de woning kunnen komen.
De meest ideale situatie is dat na de oplevering de definitieve bestrating is aangebracht en dat er geen bouwverkeer meer overheen hoeft te rijden. Dit vraagt een nauwgezette planning en is bovendien afhankelijk van de totale opzet van het complex.
Het mag echter duidelijk zijn dat de opdrachtgever het proces van het woonrijp maken met de nodige spoed dient af te handelen. Op het moment dat grond- en bestratingswerkzaamheden zijn ondergebracht bij de aannemer aan wie het woonrijp maken is gegund, dient de opdracht verstrekt te zijn voordat de bouwkundige aannemer gereed is met de bouwfase.
9. Planning
Het is voor de opdrachtgever van wezenlijk belang dat er een totaalplanning aanwezig is van bouwrijp maken, bouwuitvoering en woonrijp maken. Dit totaaloverzicht geeft aan wanneer er contractstukken gereed moeten zijn, wanneer er moet worden aanbesteed en wanneer er woningen of gebouwen opgeleverd gaan worden.
De gehele financiering van het project kan hierop worden afgestemd. Het moment van verkoop kan worden vastgesteld als het om koopwoningen gaat. Men heeft nog invloed op de bouwsnelheid. De planning wordt onderdeel van het contract van alle hoofdaannemers.
Een van de eerste zaken die de aannemers dan ook moeten regelen is een eigen planning waaruit blijkt dat alle werkzaamheden passen in de planning van de opdrachtgever. De onderlinge afstemming is belangrijk. Dit is vooral van belang voor de afstemming van bouw- en woonrijp maken. In de winter kunnen woningen zonder problemen worden opgeleverd, terwijl er mogelijk geen bestratingswerkzaamheden kunnen worden uitgevoerd.
10. Werkplannen
Bij de uitwerking van de diverse fasen wordt voor de partijen duidelijk waar de knelpunten in de uitvoering van hun werkzaamheden komen te liggen. Voor die knelpunten is het belangrijk om aan te geven dat er door de aannemers werkplannen moeten worden aangeboden. Dit kunnen technische, logistieke, organisatorische of financiële knelpunten zijn. De bereikbaarheid van een terrein in het centrum van een stad kan een knelpunt zijn. Het doel hiervan is dat de aannemer zich vooraf gaat oriënteren op het knelpunt en met oplossingen komt. De opdrachtgever dient over de genomen stappen geïnformeerd te worden.
Werkplannen zijn alleen noodzakelijk als er een duidelijke aanleiding is om deze op te stellen. Een voorbeeld: een werkplan voor het aansluiten van de riolering van woning van het hoofdriool is overbodig. De aanleg van het hoofd tracé van een diepriool kan juist erg noodzakelijk zijn.
11. Coördinatie
De coördinatie van de verschillende werkfases (bouwrijp, bouwuitvoering en woonrijp) in een project is een belangrijke taak. Het is dan ook van belang dit goed te regelen. En het goed regelen is weer afhankelijk van de complexiteit van het totale project.
Betreft het een stuk bouwland dat eerst bouwrijp moet worden gemaakt en vervolgens wordt er een project gerealiseerd met meerdere deelprojecten, dan kan men overwegen een coördinator aan te stellen voor het bouwrijp maken en vervolgens een coördinator (per project) aanstellen voor de bouwfase inclusief woonrijp maken.
Als bouwrijp gaat overlopen in een start van de uitvoeringsfase, dan kan men volstaan met een coördinator voor het totaal. De coördinator stelt een hoofdplanning op, bewaakt het proces en stuurt partijen aan. In eerste instantie de ontwerpende partijen, later de uitvoerende partijen.
Afstemming van de werkzaamheden van de aannemers onderling kan het beste bij de aannemer blijven die leidend is op dat moment. Ook de coördinatie van de nutsbedrijven kan het beste door deze aannemer worden verzorgd.
12. Directievoering
Binnen dit kader kan ook de directievoering goed worden ingevuld. Bij het bouwrijp maken is directievoering noodzakelijk voor de beheersing van tijd, kwaliteit en, vooral, de financiën. Indien een ander persoon wordt belast met de directievoering voor de bouwfase, dan is het wellicht raadzaam deze ook te belasten met het woonrijp maken. Het hierbij behorende toezicht kan navenant worden ingevuld.
13. Kabels en leidingen
Gedurende het gehele traject vragen de aanwezige kabels en leidingen een bijzondere aandacht. De eerste actie is het bewaken van gegevens vanuit het koopcontract.
Een volgende stap is een WION KLIC-melding, het opvragen van de bestaande kabels en leidingen bij het Kabels en Leidingen Informatie Centrum (KLIC). Houd er rekening mee, dat deze gegevens niet per definitie compleet zijn. Een geheime NAVO-kabel staat bijvoorbeeld niet geregistreerd.
De uitvoering van de nutsleidingen dient te voldoen aan de eisen die de gemeente stelt. Zorg voor een goede revisie van alle aangebrachte kabels en leidingen. Bij de eventueel latere overdracht van het terrein dienen deze gegevens compleet te worden overgedragen. De gemeente kan ook eisen hebben vastgelegd ten aanzien van het reviseren van dit werk.