1. Kadastrale gegevens
Op basis van de akte van grondverkoop moet helder zijn/worden waar de grenzen van het aangekochte terrein liggen. Dit lijkt een open deur, maar de praktijk wijst uit dat dit geen overbodige opmerking is. Naast het uitwisselen van digitale onderleggers tussen verkoper en koper, is het goed om door het kadaster op locatie te laten aangeven waar en hoe de terreingrenzen liggen. Zorg voor een goede bescherming van deze verklikte punten en controleer deze gegevens aan de hand van tekeningen. De erfgrenzen kunnen in de loop der tijd gewijzigd zijn zonder dat dit kadastraal is vastgelegd. Om conflicten tijdens de uitvoering te voorkomen, is een controle vooraf aan te bevelen.
2. Acceptatie terrein
Bij de grondoverdracht tussen verkoper en koper is een zorgvuldige controle nodig of het terrein voldoet aan het gestelde in het verkoopcontract. Als er in de stukken is aangegeven dat een terrein zonder opstallen wordt opgeleverd, dan behoren er dus ook geen opstallen meer aanwezig te zijn. Als er bomen worden omschreven die gehandhaafd dienen te worden, dan moet helder zijn om welke bomen het gaat, hoe de kwaliteit van deze bomen is. Kabels en leidingen moeten duidelijk op tekening zijn aangegeven, voor zover van toepassing. De hoogte van het gekochte terrein / perceel ten opzichte van NAP is een zeer belangrijk gegeven, dit vormt de basis voor de verdere planontwikkeling.
3. Archeologisch onderzoek
Indien er aanleiding is om te veronderstellen dat het terrein een historisch verleden heeft, dan is het goed om tijd in te plannen voor archeologisch onderzoek, hetzij in of na de bouwrijp fase, zodat bij start uitvoering er geen tijd meer verloren gaat.
4. Munitieonderzoek
Ook hier geldt dat, als er aanleiding voor is, dient er een munitieonderzoek plaats te vinden. De gemeente kan aangeven of er reden is voor zo’n onderzoek. Dus ook hier weer vooraf overleggen.
5. Sloop opstallen
Indien er nog opstallen aanwezig zijn die gesloopt (of gedeeltelijk) dienen te worden, dan zal dit wellicht via een gescheiden sloopbestek moeten worden geregeld. Onderdeel van dit bestek is een asbestinventarisatie. Het slopen van opstallen dient zo compleet mogelijk te worden omschreven, inclusief het verwijderen van de fundering. Over de paalfundering dient een standpunt te worden ingenomen, bijvoorbeeld verwijderen tot 1,5 meter onder het toekomstige maaiveld zodat geen overlast ontstaat bij het aanleggen van nieuwe kabels en leidingen en van een nieuwe fundering.
Indien de fundering (gedeeltelijk) wordt gehandhaafd met het doel van hergebruik, dan moeten de aanwezige palen worden ingemeten zodat hiermee rekening kan worden gehouden met de nieuwbouwplannen.
6. Ontwerpfase
Via een stedenbouwkundige / architect kan een plan worden ontworpen waarin de uiteindelijke situatie van de woonrijp fase is weergegeven. Hierin dienen de wegen, voet- en fietspaden, maar ook openbare verlichting, afvalverzamelpunten en groenvoorzieningen te zijn aangegeven. Moor ook de HWA-lozing op eigen terrein zal in deze fase moeten worden meegenomen. Details kunnen later worden uitgewerkt. In essentie dient dit ontwerp compleet te zijn voor zowel de bouwrijp als de woonrijp fase.
7. Bestekssystematiek
Vanuit de bouwwereld werken we het meest met de STABU-systematiek (Stichting Standaard bestek voor Burger- en Utiliteitsbouw). De weg- en waterbouwwereld werkt echter veelal met de RAW-systematiek (Rationalisatie en Automatisering in de Grond-, Water- en Wegenbouw). Beide systemen kennen hun eigen administratieve voorwaarden en werkwijze ten aanzien van meer- en/of minderwerk. Zo werkt het RAW-systeem met verrekenbare hoeveelheden en eenheidsprijzen. De STABU-systematiek werkt met aanvraag gebaseerd op een verrekening aan de hand van de open begroting of op basis van een prijsopgave.
De opdrachtgever dient vooraf duidelijkheid te verschaffen welke van de twee systematieken zal worden gehanteerd. Of dat er gekozen wordt deze per werk deel voor een eigen systeem te kiezen. Dat houdt dan wel in dat de directievoerder daarvan goed doordrongen moet zijn bij de uitvoering.
8. Routing verkeer
Tijdens de ontwerpfase dient er duidelijkheid te komen over de aan- en afvoerroute van vrachtwagens en machines. Zeker als het een nieuwe ontwikkeling binnen een bestaande woonwijk is.
In het stedenbouwkundige ontwerp kan ook de hoofdrouting worden aangegeven, waarbij voor alle partijen duidelijk is vastgelegd hoe bijvoorbeeld ook de routing is van de verdere ontwikkeling van het gebied. Hiermee kan worden voorkomen dat men tegenover een pas opgeleverde woning nog gaat starten met heiwerk van een volgend blok woningen. Ook de scheiding tussen bewoners- en bouwverkeer kan hierbij worden geregeld.
9. Bodemsanering
In de meeste gevallen wordt (is) er een onderzoek gedaan naar de bodemkwaliteit.
Het is voor de verdere uitwerking belangrijk om te weten wat de kwaliteit van deze grond is (vervuiling) en wat de samenstelling en draagkracht is in verband met de wijze van funderen. Ook de mogelijkheden van het afvoeren van vervuilde grond dienen te worden onderzocht. Het uitgangspunt om te werken met een gesloten grondbalans kan al invloed hebben op het stedenbouwkundige ontwerp. Misschien moet er een heuvel worden opgenomen, of juist een vijver. De waterhuishouding kan een bepalende factor zijn in de kosten die met het gehele project gemoeid gaan. Daarom is het goed dat er onderzoek wordt gedaan naar de grondwaterstanden.
Tevens dient men te bedenken wanneer zaken kunnen worden uitgevoerd in tijd en in welke volgorde, zeker als er ook nog archeologisch onderzoek moet worden gedaan.
10. Opdrachtverlening
Het is zaak om in de ontwerpfase, waarin het Programma van Eisen nog kan worden aangevuld, na te denken over de toekomstige opdrachtverstrekking aan de aannemers (GWW en BWK). Dit kan van invloed zijn op de uitwerking van de plannen. De vraag moet gesteld worden of de bouwrijpfase, bouwfase en woonrijpfase door één of aparte aannemers worden uitgevoerd.
Indien de bouwkundige aannemer geen grondwerk gaat verrichten, dan zal dit in het bouwkundig bestek tot uiting moeten komen. Daarnaast dient in het RAW bestek van de woonrijpfase duidelijk wel aangeven moeten worden waar de demarcatie ligt, zeker in relatie tot nutsleidingen etc.